Imu: comproprietà dell’immobile, intestato ai figli, in uso ai genitori-fratelli-nonni, come evitare imu da seconda casa
Siamo tre fratelli (un fratello e due sorelle) proprietari di una casa per una quota del 33% ciascuno, nostro fratello vi ha la residenza anagrafica e la usa come abitazione principale, io e mia sorella no, come possiamo evitare di pagare l’IMU da seconda casa (per le due sorelle che non godono della detrazione ad abitazione principale e della aliquota agevolata) che è un salasso economico?
Come purtroppo è evidente le agevolazioni per abitazione principale possono essere usufruite soltanto dal proprietario che dimora abitualmente e risiede anagraficamente nell’immobile. Nel caso oggetto del quesito, solo il fratello che ha adibito la casa ad abitazione principale e vi ha trasferito la residenza potrà usufruire dell’aliquota ridotta e della intera detrazione pari a 200 euro prevista.. Poiché per l’Imu non è prevista la possibilità da parte dei Comuni di assimilare ad abitazione principale l’immobile dato in uso gratuito a parenti, le due sorelle, pur essendo comproprietarie, non possono allo stato attuale usufruire di alcuna agevolazione. Saranno pertanto tenute al pagamento del tributo come “altro fabbricato”, utilizzando l’aliquota relativa a immobili diversi dall’abitazione principale. La soluzione, per evitare questo salasso economico può essere di due tipi:
1) Dove i regolamenti comunali sull’imposta municipale lo prevedono, è possibile usufruire di una alIquota ridotta per gli immobili concessi in comodato d’uso gratuito a parenti fino al primo grado. Questa ipotesi è consentita solo in alcuni Comuni e con aliquote non sempre molto convenienti (ad esempio a Gaeta (LT) si usufruirebbe di una aloquota dello 096% in luogo dello 1.06% ;
2) L’ipotesi migliore in termini di convenienza economica, consiste nel concedere in usufrutto l’immobile (usufrutto a titolo gratuito) sostenendo le spese notarili e le imposte relative, ma consentendo alle due sorelle di non versare l’IMU per la durata del contratto. Infatti con l’usufrutto, regolarmente registrato, è solo il fratello che ha l’usufrutto/possesso dell’immobile ad essere soggetto passivo dell’imposta municipale. In tal modo in pochi anni (2/3) già si è nelle condizioni di rientrare delle spese sostenute.
Infatti, una delle novità più rilevanti introdotte con l'Imu, rispetto all'Ici, è la previsione che l'aliquota agevolata per la prima casa si applica non più al singolo contribuente, ma al nucleo familiare. Di conseguenza sono stati trasferiti nell'ambito delle seconde case molti alloggi che, in precedenza, non pagavano nulla, in forza dell'esenzione da Ici che era prevista per le prime case. È successo, ad esempio, per il caso di due appartamenti contigui, resi comunicanti, ma intestati l'uno al marito e l'altro alla moglie. Ora uno dei due non sarà più prima casa. Lo stesso vale per la prassi, sconsigliata dai professionisti più responsabili, ma in passato abbastanza praticata, di considerare prima casa per uno dei coniugi l'alloggio in località turistica, facendovi trasferire la residenza al coniuge intestatario. In queste circostanze non resta che fare buon viso a cattivo gioco e rinunciare allo sconto.
Ma ci sono altre situazioni, messe in atto in passato senza l'intento di sottrarsi al carico fiscale, che oggi possono essere riconsiderate a seguito dell'introduzione dell'Imu. Si pensi al caso in cui persone non più giovanissime, venute nella determinazione di acquistare una casa per sé, l'hanno intestata ai figli, nell'intento di risparmiare sulle future imposte di successione. Spesso la posizione dei genitori veniva tutelata con un semplice contratto di comodato. Ora questo non è più sufficiente e per i figli l'alloggio, anche se in uso gratuito ai genitori, viene tassato con l'aliquota della seconda casa.
La Soluzione
Consiste in un atto con il quale i figli, titolari della piena proprietà, costituiscono a favore dei genitori il diritto di usufrutto a titolo gratuito. In questo modo l'alloggio risulta abitato dall'usufruttuario, che è l’unico soggetto tenuto al pagamento dell'Imu, con l’aliquota agevolata prevista per l’abitazione principale (nel caso in oggetto il fratello paga imposta e le sorelle sono esentate). Negli studi notarili questo tipo di atto comincia già ad essere richiesto il costo non è eccessivo, poichè se si tratta di un immobile di un certo pregio, a fronte di imposte di trasferimento inferiori ai mille euro e spese calcolate in base al valore dell'alloggio, l'operazione viene ammortizzata con il risparmio fiscale di un paio d'anni. L'aliquota Imu per la seconda casa, infatti, risulta più che doppia rispetto a quella per la prima, ma è importante ricordare che l’imu è su base mensile, pertanto chi è interessato per l’anno 2013 deve attivarsi fin da subito per attivarsi con il contratto di usufrutto a titolo gratuito.
Può dunque valere la pena di recarsi presso uno studio notarile, al fine di verificare se ci sono i presupposti per l'operazione e chiedere un preventivo per imposte e spese. Il tutto dopo aver calcolato, se necessario con l'aiuto del Caaf o di un commercialista, il carico Imu dell'alloggio, sia come prima sia come seconda casa. Si tratta, è opportuno sottolinearlo, di un'operazione del tutto lecita, che l'amministrazione finanziaria non può qualificare come elusiva o strumentale, in quanto mira a riconoscere un diritto reale sull'alloggio in capo al soggetto che lo occupa e che, nella maggior parte dei casi, ha pagato a suo tempo il prezzo dell'acquisto.